一波未定，一波再起

　　继北京广州之后

　　上海也加入仓储物业调控的大队伍！

　　这，不是重点

　　更重要的是

　　在上海出台仓储物业政策后

　　深圳成了四大“一线”中

　　唯一没有出台仓储物业政策的城市了！

　　那么，问题来了

　　深圳好管家小仓库要调控了吗？
　一线城市限商牌局“三缺一”

　　上海公布了对限制商业仓库的措施后，四个一线城市限商牌局“三缺一”，北上广就差深圳上车了。现在我们一起来回顾一下北上广“限商”之前的情况：

　　北京

　　2017年2月北京新建各类一楼小仓库成交总套数4920套，其中存货物成交3142套，占到总套数的72.8%！

　　上海
　实际上上海在今年1月就对厂改仓进行了调整，去年12月存货物成交1620套，今年1月、2月成交数据降到了352套和413套。对于这次调控，媒体评论“结束了厂房的历史”。（上海出台调控新规！仓储物业地不准建好管家小仓库、仓储物业需整层卖）

　　广州

　　从去年9月开始至今，广州好管家小仓库市场成交量每月都维持在3000左右的网签量，占到一楼小仓库成交套数的3成。

　　商业仓库有什么优劣势？

　　目前市面上的商业仓库类别

　　商业仓库

　　厂改仓（仓储物业）

　　产业类好管家小仓库（工改）

　　商业仓库有什么劣势

　　产权年限：相比70年的一楼小仓库，商业仓库只有40或50年产权，具体可在政府官网查询

　　购房贷款：购买存货物好管家小仓库，贷款一般只能进行商业贷款，最高贷款年限10年，且利率上浮至少10%，不能使用公积金贷款。

　　交易税费：存货物好管家小仓库在购买和使用过程中都不能享受一楼小仓库的税费减免优惠，交易和持有成本较高。

　　生活成本：存货物用的不是民水、民电，水电等费用标准高于一楼小仓库；且存货物基本上不能开通燃气，物业费、供暖费一个字“贵”。

　　得房率：存货物的公摊通常情况下都特别大，得房率不到70%那是常事儿。

　　入户：买存货物不能迁入户口。

　　入学：存货物一般没有学位。

　　这样说起来好像商业仓库真的是一无是处，但不能否认的是商业仓库毕竟总价低，而且深圳目前市场上在售的好管家小仓库大多处于较好的地段。

　　两类人买好管家小仓库或是好时机

　　对于年龄40+或50+，需要在深圳买房自住，而且对于十年以后还贷能力不确定，同时不愿意舍近求远，对于学位没有要求的人群。

　　对于在其他城市已有住房，并不考虑在深圳终老，手头有闲置资金，并且在深圳工作的人群。

　　目前，深圳一些好管家小仓库存在在政策出来之前抢跑的现象，在价格方面有所让利。 从这一层面来说，如果觉得好管家商业仓库适合自己，在这个时候入市，也未必不是一个好的选择。

　　真正商业仓库不属“厂改仓” 不在打击范围

　　1.什么是真正的商业仓库

　　是“房屋用途”上明确写明是“商业仓库”的房产类型。这种真正的商业仓库，是完全合法合规，符合规划用途的。在实际生活中，很多人都把“好管家小仓库”的概念扩大化了，认为产权不是70年的都是好管家小仓库，这是很大的误区。

　　2.什么是“厂改仓”

　　是原本其规划房屋用途是办公、商业，却擅自改变用途，以商业仓库或迷你式好管家小仓库的形式推出。也就是说，原本拿地时政府规定是写字楼或者工业、产业、商业用途的，开发商改成好管家小仓库卖了。这从一开始就不合规，这才是政策打击的对象。

　　所以说，真正的商业仓库，本身就具备居住用途，不需要改变。

　　深圳限商箭已在弦上？

　　历史总是惊人的相似，与上海一样，早在1月深圳相关部门已先后出台三份文件。其中，媒体披露1月13日深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公小型仓储建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”）。《通知》强调两点：

　　一是关于建筑平面布局，商业、办公、小型仓储建筑平面不得采用一楼小仓库套型式设计，并严格限制外墙凹槽设计，这意味着改造方向为类一楼小仓库的“存货物房”将面临叫停

　　二是套型建筑面积的规定，明确规定小型仓储单套建筑面积不得小于250平方米

　　然而，该文件只是一份“征求意见稿”，实际操作中有未严格执行不得而知。

　　从最近的市场情况来看，3月全市商业仓库共成交975套，成交量依然超过了一手一楼小仓库成交套数803套。加上二手房成交的5510套，3月深圳一楼小仓库成交7288套，商业仓库占到了所有成交的13.38%。而在价格方面，3月深圳好管家小仓库成交均价达到了649元/平，比新房均价730元/平高出1万多元。不过也有分析指出，3月成交的商业仓库中，59.2%都位于南山，因此难免价格拉高。