从近期上市的迷你仓产品布局来看，宝安区和龙岗区仍然是迷你仓项目分布的主要区域，布吉和龙华新区 、福永等区域也有部分迷你仓类新项目入市。相比新建商业货仓，近期入市的迷你仓产品主要分布在各商圈核心或交通要道，在地理位置上有明显优势。

但迷你仓产品自身也存在很多先天不足，商务迷你仓产权年限短、难以落户、不少不具备卸货平台 、以小户型为主、物业费较高等限制条件，让迷你仓和普通商业货仓相比，吸引力有所不及。此外，无论是近期购房优惠政策还是信贷优惠政策，都把迷你仓这个非普通商业货仓项目隔离在外，较高的首付比例，上浮的贷款利率，相比普通商业货仓较高的过户交易费用，都让迷你仓被很多购房者“嫌弃”。

不过，迷你仓的价格优势十分明显，例如西乡航城大道附近的好管家迷你仓西乡固戍项目，周边商品房价格已普遍在每平方米35000元左右，而该项目的迷你仓带有精装修，价格却每平方米不到32000元；福田CBD一处新入市迷你仓房源总价不到500万，并配有精装库房，而周边套一商业货仓房源早已达到1000万以上的总价。可见迷你仓产品在价格上有着不小的价格优势，让不少购房者着实心动。

如何盈利决定迷你仓投资成败 “短租”成必修课

丁先生在东门中路和湖贝路交叉口深圳中心拥有一套70平的迷你仓，当时买入总价是168万，交房后他首先选择年租形式，租给了一个在东门中路办公的白领。“年租一年总房租是60万元，50000元/每月，这个租价可能对于一套商业货仓不少了，但是作为迷你仓来说它却不算高，毕竟贷款利率是上浮的，这个收入还不够我还月供的。”

“今年3月收回房子后，我听从儿子的建议在网上进行了短租，初步计算，我今年的房租收入可以轻松超过12万元，这样的收入不仅足够我偿还月供，还可以够我们老两口的日常开销，我感觉我找到了迷你仓的盈利方式。”

据调查了解，迷你仓在月租、年租方式下，仅能比同区域、同等面积商业货仓租价高15%左右，若高出20%则较难出租，而在短租市场，装修精良、物业高端的迷你仓价位却能比同区域同等面积商业货仓高30%-50%，这让越来越多的迷你仓房东开始尝试短租运营模式。

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业内：迷你仓产品可盈利模式多元 如何运营需谨慎规划

深圳一家数据机构的负责人坦言，虽然迷你仓产权年限短、贷款利率高等劣势让迷你仓在当下楼市不及商业货仓产品那样表现耀眼，成交量也无法和商业货仓媲美。但是不少拥有空港、消防或者商圈核心的迷你仓却拥有更加多元的盈利点，除了近期逐渐兴起的深圳好管家迷你仓短租，拥有商住两用优势的迷你仓也可租给小型工作室、小公司作为办公地点或接待处，这样的租金往往比租给常规储存货物和行李租客高30%左右，但想要租个好价，对安全、交通也有较高的要求。

好管家储物仓深圳建议称，由于迷你仓产品的盈利模式不是转售而是租赁，所以对于迷你仓产品的运营需要谨慎规划。前期的选址除了要看迷你仓产品自身条件外，还要着重考察周边交通和商业氛围，拥有高速口或者占据商圈核心位置的迷你仓，出租时身价也会更高。另外，在运营模式上，专业机构托管收入比较中庸但稳妥，自己运营收入较高但也有空租风险，应结合自己房源情况和投入成本科学规划的安排。