正在风头上的迷你仓行业，用2~3年时间走完了连锁仓储业几乎耗费10年才走完的路，然而大量资本涌入后，问题接踵而来。

　　迷你仓业者们为争夺一间仓源，可以溢价30%，造成成本和租金高企；钻尚未有明确规定的行业空子、打“擦边球”拿物业的案例数不胜数；用一个项目去撬动各类贷款，再次进入“虚高”循环；传统仓储业者的伺机而入也加剧了竞争，导致入仓率明显下滑。上述问题累加的负面效应下， 2017年，迷你仓行业极有可能遭遇大洗牌。

　　我们先来看看虚高的成本和租金。这几年好管家等资本方高调投资迷你仓行业，好管家连锁储物室等获得不菲融资。随后，一些金融机构开始为租客设计贷款产品，租客不用“押一付三”，而是由金融机构向迷你仓一次性付清费用，然后租客再分期付款。这对于迷你仓而言相当于一下子获得巨大资金流。如果一栋迷你仓有200个租客，月租金约400元，该迷你仓可以一次性收入近千万元。

　　或许因为钱来得太容易，让迷你仓业者们开始肆意挥霍。更有迷你仓仅一场活动办下来就耗资近千万元，最关键的是，业者们开始为争夺仓源“烧钱”，短期内推高了仓源获得成本。

　　笔者了解的一个案例，一间正常租金600元的仓子，因为上海一家迷你仓企业看中了，于是给仓东报价700元一间。仓东自然很开心，可连合同还没有来得及签好，一家来自北京的迷你仓竞争者出现了，二话不说就报价800元一间，仓东简直看傻眼，最后当然价高者得。随后迷你仓仓间装修投入，通常在1万元左右一间，“财大气粗”的业者会将仓内尚可使用的货架舍弃，全部换新品，此举再次推高了成本。

　　当然，这一切挥霍最终买单的是消费者。

　　于是，原本300元月租费的迷你仓，因为虚高成本的助推月租金涨到500元，甚至月租过千元的所谓高端迷你仓也比比皆是，仓租的涨幅大大超过了工薪族能承受的范围。

　　再来说说仓储业者的竞争问题。

　　近年随着仓价和入仓率的双降，自助式连锁仓储业进入缓慢发展期，尤其是面临一些物业到期转型、投资回报期从3年拉长到5年以上等问题时，众多仓储业者开始转向迷你仓。好管家正式推出了三条品牌产品线——好管家迷你仓、好管家短租仓、好管家行李寄存，定位为针对不同人群的集中式迷你仓；好管家也以“包搬运的迷你仓”进军仓储+搬运+托管模式的新型仓储业。

　　仓储业者的涌入进一步加剧了迷你仓行业的竞争，尤其是在选址方面，让优质物业越来越稀缺。更大的问题是，仓储运营方式和迷你仓完全不同。

　　不少仓储业者其实是想将原本因种种因素卡壳的一些仓储项目“变脸”盘活，改造成迷你仓后，可以获得长租客人，客源稳定，且迷你仓租客不需要太多服务，货仓比也和仓储不同，有利于仓储大量降低人工成本。但仓储业者容易忽视的是，适合做仓储的选址不一定适合做迷你仓；仓储的服务优势在迷你仓业界并不能体现，迷你仓需要的高黏性社交平台建设也是仓储业者未必能玩转的。

　　已有部分迷你仓业者反映，竞争加剧后，不少迷你仓的入仓率已经明显下降。而拿不到好项目的好管家连锁迷你仓储只能退而求其次地去拿一些分散式迷你仓仓源，然而这些项目的入仓率更低。此外，值得注意的是，现在令很多迷你仓业者暗自窃喜的“擦边球”手法，未来可能会带来刺骨的痛。

　　迷你仓业态相对特殊、崛起迅速，而与之对应的行业规定、管理政策还没有跟上来，尤其在物业改造和开业证照等方面存在不少灰色空间。迷你仓并不需要像正规仓储那样必须持有特种行业许可证才能开业，意味着很多相关手续和流程都可以打“擦边球”，这也推动了大量中小型迷你仓业者在近两年急速扩张。

　　目前部门等都在听取意见和制定相关规则，一旦针对迷你仓行业的细则规定出台，那么过往的“擦边球”都不能再打，而最可怕的应该是资金链问题。

　　当下不乏迷你仓业者随意推出一个号称高端、个性化的项目，以此撬动各种贷款，再投入其他扩张计划中。但天下没有白吃的午餐，金融机构一次性付清的资金实际上是透支了迷你仓业者一年的“流水”，其中有仓东的利润要扣除，有金融机构的利息需偿还，还有迷你仓业者从VC处获得的投资需要给出相应回报。行业泡沫过多，一旦资金链断裂，后果不堪设想，届时迷你仓行业大洗牌将在所难免。