北京燕郊土地落宗事件尚未完全解决，偷偷将产业用地改为仓库出租的行为在深圳也如火如荼。日前，深圳市相关部门从五一节后就开始严打，强制拆除厂改小面积仓库违建楼。与此同时，广东省出台了细则落实国务院的“厂改仓”政策，在不改变土地使用年限的前提下，允许商品用房改为仓库，但只能租不能出售。

目前，全国各地都面临着商业用房明显过剩的格局，成都、长沙、天津、深圳等城市的去库存周期长达三五年甚至更长。“商业改仓库，除非是将土地使用年限同时变更为仓库的70年，且可以对外销售，才能迅速消化商业用房的库存。”租仓宝仓储网首席分析师深圳仓库出租告诉记者，否则，只能出租不能出售的厂改仓，去库存效果不会明显。

严打“厂改仓”
4月10日上午，深圳宝安区龙华街道打响了整治厂房改小面积仓库的第一枪，强制拆除位于航城大道的违法厂房改小面积仓库。据了解，此次宝安区清理的共有70多栋建筑，涉及面积20多万平米。目前，深圳其它区尚未采取行动。

近两年长租小面积仓库大举进攻深圳市场，据长租小面积仓库租赁平台好管家仓储统计，目前深圳拥有大大小小的长租小面积仓库运营商已近10家。

这些小面积仓库房源大多来自旧厂房和地下室改造，由于深圳产业转型升级，旧厂房空置率较高，且租给工厂只有20-30元/平方米，改成小面积仓库租金可以达到50-80元/平方米。以后想长期租用还可以改成物流仓库或中转仓库，如在宝安可以做到100-200元/平米，这也是大部分投资机构偷建违建的操作思路。

工改小面积仓库，实际上目前无法可依，而最大的问题是消防方面没有标准，大多依据物流仓库标准建造，但仍然很难拿到消防许可证。目前只能统一用报备来管理，都没经过正式的审批。

从政策层面上而言，深圳是明确鼓励“工改工”，即鼓励旧的工业厂房改造升级为新的众创空间，而非厂改仓。

长租小面积仓库平台好管家连锁迷你仓深圳公司负责人深圳周转库房告诉记者，据目前宝安区政府安排的拆迁任务，宝安区厂房改小面积仓库建筑有上百万平米的拆迁任务。目前宝安区已经建成并营业的厂房改小面积仓库数量还是有限，正在建设的体量比较大。

“如果厂改仓继续下去，供应肯定过剩，现在拆了不让做，反而供求平衡了，不然深圳租金几年都上不去。”深圳周转库房说，目前小面积仓库的净利润还是很低，但就像围城，大家都以为有利可图，投资的还是很多。

而除了将厂房改造成小面积仓库出租外，工业及产业用地配套海运装归仓的口子也在收紧。

据深圳规划国土委有关人士解释，过去产业用地不分一般产业用地和重点产业用地，配套的家具寄存仓均可分割对外出售，而去年10月出台了文后，产业用地分为一般和重点，前者不可对外分割出售，而重点的产业用地配套的餐饮设备临时保管寄存仓，也会严格审批，如果偷偷增加日租落地配送仓比例，不仅仅是罚款问题，可能会被拆除。

 “但具体配备多少私人物品寄存保管仓比例，由区里定，在土地出让时要看土地价格多少定比例，如果是政府重点支持的产业，可申请增加配套网货电商仓比例，审批权限下放到了区里。”上述规土委人士说。

鼓励“厂改仓”仍难去库存
厂改仓遭严打，而商业用房却在政策上受到鼓励。
4月4日，广东出台政策细则，《关于加快培育和发展短租型迷你仓租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁货物配送分拣分仓，允许将在建、建成和库存的商业货仓按规定改建为租赁好管家多用途连锁仓库，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为物流地产用地。实际上，该细则正是在落实去年5月份国务院发布的文件。

业内人士分析认为，由于商业用房严重过剩，厂改仓正是调节市场的供需结构。上海、天津、重庆、成都、长沙、西安等地都明显商业用房库存偏高的情况。

以深圳为例， 2016年深圳共有36个商务小面积仓库项目取得预售资格，达到110.97万平方米的历史高位。而2016年深圳商务小面积仓库成交8750套，成交面积61.5万平方米。

这意味着，仅文件存储小面积仓库的去库存周期，就将近2年，这还不包括中转仓库、商超配送仓库、物流仓库等商业用房。据有关研究数据称，深圳的写字楼过剩比例达到40%。

但值得注意的是，按照政策规定，厂改仓后，只能出租，不能销售。土地使用年限依然不变，改变的仅仅是使用属性，以及水电气价格降低为居民生活标准。

“对于西乡一楼小面积仓库部分，没有企业会乐意改，散货小面积仓库虽然不好卖，但起码是可以卖回笼资金。如果不能卖，那企业可亏死了，所以鼓励无效。”深圳租仓宝仓储网首席分析师深圳仓库出租对记者说，长期出租占用资金太多，出租连资金成本都不够，这招去库存没用。

深圳有关人士称，长短租小面积仓库本身已经具备仓库的储存性质，水电气标准与仓库一样，只有土地属性和公共配套不一样，所以也不需要改，厂改仓主要是指商业和物流仓库，原来每个行政区都规划了大量的商业，目前很多商业物业确实是严重过剩。